تُعدّ دعوى إثبات ملكية العقار من أهم الدعاوى التي تُرفع أمام المحاكم العقارية في السعودية، حيث يطلب المدعي من المحكمة إصدار حكم يُقرّ بحقه في ملكية عقار محدد، سواء لعدم وجود صكّ مسجَّل أو لوجود نزاع بين الأطراف حول الملكية الفعلية. ويكتسب الحكم الصادر في هذه الدعوى حجية قانونية تُعتبر ملزمة للغير، ويُعتدّ بها في السجلات العقارية.
السعودية تدخل عصر الجيجاواط.. تحالف “هيوماين – xAI – إنفيديا” يطلق أكبر مركز بيانات بالمنطقة
المفهوم القانوني لدعوى إثبات ملكية عقار
تهدف الدعوى إلى إلزام المحكمة بإثبات ملكية المدعي للعقار محل النزاع، خصوصًا في الحالات التي لا يتوافر فيها صك ملكية رسمي، أو عند التعدي على العقار من الغير. وتُستخدم هذه الدعوى أيضًا لنفي ملكية المدعى عليه أو إنكار أي حق له على العقار.
الأسس القانونية للدعوى في النظام السعودي
تعتمد المحاكم السعودية على عدة مبادئ مهمة عند نظر دعوى إثبات الملكية، أبرزها:
نظام التسجيل العقاري: السجل العقاري يتمتع بحجية مطلقة، ولا يجوز الطعن فيه إلا في حالات التزوير أو الخطأ المادي.
الصكوك والعقود الموثّقة: تُعد الأدلة الأقوى لإثبات الملكية، لكنها لا تمنع اللجوء للقضاء عند وجود نزاع.
الحيازة والتقادم المكسب: يمكن للمدعي إثبات ملكيته عبر الحيازة الهادئة والمستمرة وفق المدة النظامية.
الأحكام السابقة: الحكم النهائي السابق يُعدّ سندًا قانونيًا لا يُعاد النظر فيه مع الأطراف ذاتهم.
حجية الشيء المقضي به: يمنع إعادة طرح النزاع نفسه بعد صدور حكم نهائي.
شروط قبول دعوى إثبات الملكية
الشروط الشكلية:
وجود بيانات المدعي والمدعى عليه كاملة
وصف تفصيلي للعقار (الحدود، الموقع، المساحة…)
عرض وقائع حصول الملكية
توضيح الطلبات القانونية
إرفاق المستندات والأدلة الداعمة
الشروط الموضوعية:
وجود حق قانوني حقيقي
وجود نزاع أو اعتداء
وجود مصلحة حقيقية من الدعوى
احترام المهل النظامية المرتبطة بالتقادم
إجراءات رفع دعوى إثبات ملكية عقار في السعودية
تمر الدعوى بعدة مراحل نظامية، تشمل:
تقديم صحيفة الدعوى متضمنة الوقائع والأدلة.
قيد الدعوى بالمحكمة العقارية المختصة.
الإشهار العقاري إذا تطلبت القضية ذلك لإعلام الغير بالنزاع.
جلسات نظر الدعوى وسماع الشهود والخبرات الفنية.
إصدار الحكم بإثبات الملكية أو رفض الدعوى.
تنفيذ الحكم وتسجيله رسميًا في السجل العقاري.
الأدلة المقبولة لإثبات الملكية
تشمل الأدلة التي تأخذ بها المحكمة:
صكوك الملكية
عقود البيع أو الهبة
شهادات الشهود
دلائل الحيازة الفعلية
تقارير الخبرة الفنية والمساحية
ما يثبت التقادم والحيازة الطويلة
الفرق بين إثبات الملكية وتثبيت الملكية والدعاوى المشابهة
إثبات الملكية: تأكيد أن المدعي هو المالك الحقيقي للعقار.
تثبيت الملكية: تُستخدم غالبًا للعقارات غير المسجَّلة بهدف تسجيلها رسميًا.
دعوى صحة ونفاذ: لتحويل العقد الموثّق إلى صك ملكية رسمي.
الآثار القانونية للحكم
يترتب على الحكم النهائي:
حجية قانونية تمنع الطعن بعد المهل النظامية
تسجيل العقار باسم المدعي رسميًا
منع التعدّي على العقار
إمكانية المطالبة بالتعويض عند وجود ضرر
التحديات التي قد تواجه المدعي
من أبرز التحديات:
وجود صكوك رسمية متعارضة
ضعف الأدلة أو نقصها
صعوبة إثبات الحيازة الطويلة
ارتفاع تكاليف التقاضي
طول مدة الإجراءات
احتمالية الطعن والاستئناف من الطرف الآخر
