سودافاكس – تزايدت المطالب بتعديل قانون الايجار لسنة 1991م في الآونة الأخيرة خاصة بعد حادثة مقتل مالكة عقار سبعينية ضريرة ببحري على يد الاسرة المستأجرة وبدأت أصوات ملاك العقارات ترتفع بعد ارتفاع نسبة التضخم بالبلاد، وتم تأسيس قروب تجمع متضرري قانون الايجارات في الفيس بوك بعد نجاح ثورة ديسمبر في اسقاط النظام البائد حيث كان الملاك يأملون في تحقيق شعارات الثورة وانصافهم من الظلم الذي ظلوا يتعرضون له وقاموا بتنظيم عدد من الوقفات الاحتجاجية في عهد حكومة رئيس مجلس الوزراء د.عبد الله حمدوك للمطالبة بتعديل القانون والآن بعد أن وصلت النزاعات حول الايجارات حد قتل النفس التي حرمها الله سبحانه وتعالى هل ستستجيب الحكومة لمطالب الملاك..؟
وبالمقابل فان عدداً كبيراً من المستأجرين ظلوا يعانون من ارتفاع الايجارات بسبب تدهور الأوضاع الاقتصادية بالبلاد وانخفاض قيمة الجنيه وتدني الأجور فكيف ستوازن الحكومة في القانون المعدل بين الملاك والمؤجرين وهل ستتدخل لحل أزمة السكن بصورة جذرية من خلال استئناف طرح فرص سكن جديدة عبر صندوق الاسكان الشعبي..؟
ملامح من القانون
ونص قاﻧﻮﻥ ﺇﻳﺠﺎﺭ ﺍﻟﻤﺒﺎﻧﻰ ﺍﻟﺴﻮﺩﺍﻧﻲ ﻟﺴﻨﺔ 1991 للحصول على الأجرة العادلة بمراعاة قيمة الارض ، تكلفة المباني، والموقع.
ﻣﺘﻮﺳﻂ ﺃﺟﺮ ﺍﻟﻤﺜﻞ ﺍﻟﺤﺎﺿﺮ ﺍﻟﺴﺎﺋﺪ ﻓﻰ ﺍﻟﻤﺮﺑﻊ ﺃﻭ ﺍﻟﺤﺎﺭﺓ ﺍﻟﺘي ﻳﻘﻊ ﻓﻴﻬﺎ ﺍﻟﻤﺒﻨﻰ ﺍﻟﻤﻌﻨي وفيما يختص بتعديل الأجرة ﺠﻮﺯ القانون ﻟﻠﻤﺆﺟﺮ ﻭﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺍﻟﻤﻄﺎﻟﺒﺔ ﺑﺘﻌﺪﻳﻞ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﻋﻨﺪ ﺇﻧﻬﺎﺀ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺗﺤﻮﻝ ﺍﻹﺟﺎﺭﺓ ﺣﻜﻤﻴﺔ، ﺑﻌﺪ ﻣضي ﺛﻼﺙ ﺳﻨﻮﺍﺕ ﻣﻦ ﺗﺎﺭﻳﺦ ﺁﺧﺮ ﺗﺤﺪﻳﺪ ﻟﻬﺎ ﺑﻮاﺳﻃﺔ ﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺃﻭ ﺁﺧﺮ ﺗﺤﺪﻳﺪ ﺗﻢ ﺍﻻﺗﻔﺎﻕ ﻋﻠﻴﻪ ﺧﺎﺭﺝ ﺍﻟﻌﻘﺪ ونص القانون على ﺍﻟﺰﻳﺎﺩﺓ ﺍﻟﻤﺴﻤﻮﺡ ﺑﻬﺎ ﺗﻜﻮﻥ ﺃﻗﺼﻰ ﺯﻳﺎﺩﺓ ﻣﺴﻤﻮﺡ ﺑﺈﺿﺎﻓﺘﻬﺎ ﺍﻟﻰ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﺍﻷﺳﺎﺳﻴﺔ ﻷي ﻣﺒﻨﻰ ﻣﺒﻠﻐﺎً ﻻ ﻳﺘﺠﺎﻭﺯ %6 ﻓﻰ ﺍﻟﺴﻨﺔ ﻣﻦ ﺃي ﻣﺼﺮﻭﻓﺎﺕ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﺗﻜﺒﺪﻫﺎ ﺃﻭ ﺃﻧﻔﻘﻬﺎ ﻓﻰ ﺇﺟﺮﺍﺀ ﺗﻐﻴﻴﺮﺍﺕ ﺃﻭ ﺇﺿﺎﻓﺎﺕ ﻟﻠﻤﺒﻨﻰ.
ونص على أنه ﺇﺫﺍ ﺯﻳﺪﺕ ﺃﺟﺮﺓ ﺃي ﻣﺒﻨﻰ، ﻓﻼ ﺗﻜﻮﻥ ﺗﻠﻚ ﺍﻟﺰﻳﺎﺩﺓ ﻣﺴﺘﺤﻘﺔ ﺃﻭ ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺘﺤﺼﻴﻞ ﺇﻻ ﺑﻌﺪ ﺇﻧﻘﻀﺎﺀ ﺷﻬﺮ ﻛﺎﻣﻞ ﻣﻦ ﺇﺧﻄﺎﺭ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﻟﻠﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﻛﺘﺎﺑﺔ ﺑﻨﻴﺘﻪ ﻓي ﺯﻳﺎﺩﺓ ﺍﻷﺟﺮﺓ .
حالات الاخلاء
أما ﺣـﺎﻻﺕ ﺍﻹﺧـﻼﺀ ﻭﺇﺳﺘﺮﺩﺍﺩ ﺍﻟﺤﻴﺎﺯﺓ فقد نص القانون على أن ﺗﺤﻜﻢ ﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺑﺎﻹﺧﻼﺀ ﻓﻰ ﺃي ﺩﻋﻮﻯ ﻳﻘﻴﻤﻬﺎ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﻹﺳﺘﺮﺩﺍﺩ ﺣﻴﺎﺯﺓ ﺃي ﻣﺒﻨﻰ عند ﻋﺪﻡ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﻟﻸﺟﺮﺓ ﺃﻭ ﺃي ﺯﻳﺎﺩﺓ ﻣﺴﻤﻮﺡ ﺑﻬﺎ ﺑﻤﻘﺘﻀﻰ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﻋﻠﻰ ﺃﻻ ﻳﺤﻜﻢ ﺑﺎﻹﺧﻼﺀ ﺍﺫﺍ ﻋﺮﺽ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺍﻟﻤﺘﺄﺧﺮﺍﺕ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﻗﺒﻞ ﺭﻓﻊ ﺍﻟﺪﻋﻮﻯ ﻭﻛﺎﻥ ﻋﺪﻡ ﺩﻓﻊ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﺑﺴﺒﺐ ﻋﺬﺭ ﻣﻌﻘﻮﻝ، ثانياً في حال ﺇﺭﺗﻜﺎﺏ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺃﻭ ﻣﻦ ﻳﺴﻜﻨﻮﻥ ﻣﻌﻪ ﺃﻭ ﺍﻷﺷﺨﺎﺹ ﺍﻟﺬﻳﻦ ﻳﺮﺧﺺ ﻟﻬﻢ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﺳﺘﺨﺪﺍﻡ ﺍﻟﻤﺒﺎﻧي ﺗﺼﺮﻓﺎ ﻣﺘﻜﺮﺭﺍ ﻓﻴﻪ ﺍﺯﻋﺎﺝ ﻷي ﻣﻦ ﺍﻟﺠﻴﺮﺍﻥ ﻭﻳﺠﻮﺯ ﻟﻠﺠﺎﺭ ﻓي ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺤﺎﻟﺔ ﺭﻓﻊ ﺩﻋﻮﻯ ﻹﺧﻼﺀ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﻌﺪ ﻣﻀي ﺷﻬﺮ ﻣﻦ ﺇﺧﻄﺎﺭ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﺑﺬﻟﻚ ، ﺛﺒﻮﺕ ﺇﺳﺘﺨﺪﺍﻡ ﺍﻟﻤﺒﺎﻧي ﺃﻭ ﺃي ﺟﺰﺀ ﻣﻨﻬﺎ ﻹﺭﺗﻜﺎﺏ ﺃي ﻓﻌﻞ ﻣﻨﺎﻑ ﻟﻶﺩﺍﺏ ﺍﻟﻌﺎﻣﺔ ﻳﻌﺎﻗﺐ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﻭﻳﺠﻮﺯ ﻟﻠﺠﺎﺭ ﻓي ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺤﺎﻟﺔ ﺭﻓﻊ ﺩﻋﻮﻯ ﻹﺧﻼﺀ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﻌﺪ ﻣﻀي ﺷﻬﺮ ﻣﻦ ﺇﺧﻄﺎﺭ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﺑﺬﻟﻚ ، ﺇﻋﻄﺎﺀ ﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻤﺆﺟﺮ ﺇﺧﻄﺎﺭﺍً ﻣﻜﺘﻮﺑﺎً ﺑأﻧﻪ ﺳﻴﺨﻠي ﺍﻟﻤﺒﺎﻧي ﻭﻧﺘﻴﺠﺔ ﻟﺬﻟﻚ ﺍﻹﺧﻄﺎﺭ ﺗﻌﺎﻗﺪ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﻋﻠﻰ ﺑﻴﻊ ﺍﻟﻤﺒﺎﻧي ﺃﻭ ﺗﺄﺟﻴﺮﻫﺎ ﺃﻭ ﺍﺗﺨﺬ ﺍﻟﻤﺆﺟﺮ ﺃي ﺇﺟﺮﺍﺀ ، ﺗﺮﻯﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺑﺄﻧﻪ ﺳﻴﺘﻀﺮﺭ ﻣﻦ ﺟﺮﺍﺋﻪ ﺇﺫﺍ ﻟﻢ ﻳﺴﺘﺮﺩ ﺣﻴﺎﺯﺓ ﺗﻠﻚ ﺍﻟﻤﺒﺎني.
الايجارة الحكومية
وقال مؤسس قروب تجمع المتضررين من قانون الايجار بالفيس بوك يس محي الدين لـ(الجريدة): (معظم ملاك العقارات المؤجرة مغتربين يريدون أن يستفيدوا من عائدات عقاراتهم حتى تمكنهم من العيش الكريم عند عودتهم الى وطنهم، الا أنهم تفاجأوا بأن القانون به مايسمى الأجرة الحكومية وبدلاً من أن يكون العقد الذي يبرم بين المالك والمؤجر عقد عادي مدته عام واحد فقط الا أن القانون يعطي المؤجرين سبعة أعوام اجبارية واذا أردت كمالك اخلاء منزلي فلن أستطيع ، ونص القانون على مادة تتيح للمالك اللجوء للمحكمة في حال فشل المستأجر في السداد ولكن المشكلة أن القضية تستغرق مابين عامين الى أربعة أعوام بسبب الاستئنافات الكثيرة .
وأوضح يس أن القانون نص على أجرة المثل لا يستطيع المالك المطالبة بها الا بعد مرور ثلاثة أعوام .وانتقد عدم استجابة الحكومة لمطالبهم المتكررة بضرورة تعديل القانون وقال ( قدمنا عدد من المذكرات الى وزارة العدل ونظمنا عدداً من الوقفات الاحتجاجية وتم تشكيل لجنة من وزارة العدل وممثل للملاك ومجموعة من المحاميين لتعديل القانون وتم التوصل الى مسودة للقانون المعدل لكنها لم تر النور حتى الآن”.
وأوضح أن أبرز التعديلات التي طالبوا بادخالها في القانون أن يكون العقد شريعة المتعاقدين ، وأن تكون مدة العقد سنة على أن يتم تجديدها اذا توافق المالك والمستؤجر على ذلك ،وتابع تم التوصل الى صيغة ترضي الملاك والمؤجرين أن تكون مدة العقد مابين عامين أو ثلاثة على أن يكون ذلك بالتوافق، بالاضافة الى مطالبتهم بتعديل المادة الخاصة بأجرة المثل أن تكون الزيادة سنوياً تراعي التضخم.
قانون غير مواكب
وقال مؤسس منظمة الملاك المتضررين من قانون الايجار( تحت التأسيس) وممثل الملاك في لجنة تعديل القانون القاضي السابق مولانا محمد عليان في حديثه لـ(الجريدة): قانون ايجار المباني مر عليه أكثر من 30 عاماً ولم يتم تعديله على الرغم من أن كل قوانين الايجار في المنطقة العربية تم تعديلها للتطورات التي طرأت الا في السودان لذلك أصبح القانون غير مواكب بسبب ارتفاع التضخم مما أدى الى وقوع اشكالات كبيرة بين المستأجرين والملاك لأن قيمة الايجارات القديمة أصبحت ضعيفة جداً والملاك اضطروا الى اغلاق عقاراتهم أو تأجيرها مفروش أما بالنسبة للدولة فقد أصبح العقار عبئاً كبيراً عليها ودلل على ذلك بارتفاع عدد العمارات التي تم عرضها للبيع مؤخراً مما يعني هجرة رؤوس الأموال الى تركيا ومصر، وأردف الأزمة تراكمت وتزايد عدد القضايا في المحاكم وقطع بأن 90% من الدعاوى فيها قضايا ايجار وذكر لو تم تعديل القانون لحلت كثير من هذه القضايا ، وأشار الى أن وزارة العدل شكلت لجنة لتعديل القانون بعد تزايد مطالب الملاك برئاسة لجنة التشريع بالوزارة ومجموعة من المحامين والمستشارين بالاضافة الى ممثل الملاك ونوه الى أن اللجنة عقدت عدة اجتماعات وتوصلت الى مقترح لتعديل القانون ووصفه بالممتاز الا أنه لم ير النور لأن مجلس السيادة لم يصدر القرار لأكثر من عام، وتابع ( الأزمة متفاقمة وأصبحت قضية رأي عام وتسببت في وقوع جريمة قتل حيث تم اغتيال مالكة عقار سبعينية ضريرة بالشعبية ببحري).
تفاصيل الحادثة
وروى مولانا عليان تفاصيل الحادثة وقال ( المرأة التي قتلت تعيش برفقة شقيقتها التوأم بالشعبية وتعتمدان على ريع أجرة منزل تمتلكانه وعندما تأخر المستأجرين في دفع الأجرة لمدة خمسة أشهر كاملة وطالبتا الأسرة بالسداد تهجمت ابنتها عليهما واعتدت على التوأمتين بالضرب، وتم فتح بلاغ في مواجهتها وحكمت المحكمة عليها بالسجن لمدة شهر ودفع غرامة قدرها مائة الف جنيه، فما كان من اسرة الفتاة الا الهجوم على التوأم العجوزين ووقعت الضريرة فريسة لهم لأنها لم تستطع الحركة وأصابتها الأسرة بكسر في ستة أضلع وماتت متأثرة بجراحها أما توأمها فقد هربت واحتمت داخل الحمام وأغلقت الباب عليها وتمت ملاحقتها من قبل أفراد تلك الأسرة وانهالوا على الباب بالسواطير وعندما رآهم أحد سكان العمارة المجاورة جاء وأنقذها من بين أيديهم).
تفاقم أزمة السكن
وانتقد بشرى الصائم “مالك عقار” عدم استجابة الحكومة لتعديل قانون الايجار وقال لـ(الجريدة) تقدم المتضررون بمطالب للحكومة لتعديل القانون وزير العدل في عهد حمدوك ولكن حدثت مماطلات كثيرة حتى جاء الانقلاب وأصبحنا بلا حكومة)، وأردف ” لدي دكان مؤجر منذ العام 2012م ب600 جنيه ويدفع المؤجر الكهرباء والمياه 4000 جنيه ووصل ايجار المحلات التي تقع بالقرب منه مابين 15 الف الى 20 الف جنيه “
وأوضح الصائم أن أجرة المثل التي وردت في القانون تم تفعيلها بسبب ارتفاع التضخم وسعر الصرف وأردف، تسبب التضخم في ارتفاع سعر الشقق مابين 100 الى 200 الف جنيه بينما في عهد حمدوك كانت ب30 الف جنيه والتضخم الآن مرتفع جدا والايجارات ثابتة وشدد على ضرورة تعديل القانون للحفاظ على حقوق المستأجر والملاك معا لأن الوضع الحالي أدى الى تفاقم أزمة السكن لامتناع عدد كبير من الملاك عن ايجار عقاراتهم أو اضطرارهم اللجوء الى ايجار الشقق مفروشة.
وأكد أن حادثة اغتيال مالكة العقار ببحري ليست الأولى من نوعها حيث قام أحد ملاك العقارات في عهد الرئيس السابق جعفر نميري باحراق المستأجرين داخل دكانه .
وأقر الصحفي التقي محمد عثمان “مؤجر”أن مطالبة الملاك بتعديل قانون الايجار من حق الملاك واستدرك قائلاً:( لكن يجب ألا يخضع المشرع لجهة واحدة لأن القانون يتأثر به طرفين هما والمؤجرين والملاك الذين تضرروا على امتداد السنوات الماضية حيث استفاد المؤجرين من مزايا القانون). وشدد على ضرورة مراعاة ظروف المؤجرين خاصة الوافدين من الولايات، وأردف، مطالب زيادة الايجارات الى حد ما صحيحة لكن ليس على الاطلاق فمن حقهم أن يحصلوا على قانون عادل يراعي مطالبهم وحقوق المتضررين لتضررهم من التضخم والوضع الاقتصادي وتساءل فكيف يتم تحديد الايجارات بالدولار وأجرة المثل وأنا كمستأجر دخلي مثل حال البلد).
وطالب بضرورة تمثيل المؤجرين في لجنة تعديل قانون الايجار أسوة بالملاك الذين يرى أنهم لديهم تكتلات داخل أجهزة الدولة وكروت ضغط يستخدمونها بينما المؤجرين ليس لديهم ممثلين أو أية تكتلات في وقت فيه أغلب سكان الخرطوم من المؤجرين وليس لديهم جسم يدافع عن حقوقهم وتمسك بضرورة تشريع قانون يوجد تساوي في الفرص للطرفين من خلال ضمان حصول الملاك على حق عادل وحصول المستأجرين على منفعة عادلة وذكر المشرع يحب أن يكون عادل و اذا لم يراع الطرف الآخر سيصطدم بالمؤجرين وهم يمثلون كتلة كبيرة من المتضررين وسيواجه باحتجاجات شعبية من أسفل الى أعلى وسيكون ضررها أكبر).
حماية المستأجرين
وقال المحامي جهاد حسن “للجريدة” إن قانون إيجار المباني لسنة 1991م تم تشريعه لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، إلا أن غالب نصوصه تنصب نحو حماية المستأجرين من عسف ملاك العقارات في ذلك الوقت ولضمان إستقرار المعاملات المدنية بين الأفراد مع الوضع في الإعتبار أن السكن مشتق من السكينة والطمأنينة وتنسحب هذه الطمأنينة في السكن على المستأجر وباقي معاملاته المتمثلة في قرب السكن من مكان العمل والمدارس ورياض الأطفال ومحيطه المجتمعي الذي يعيش فيه وحتى لا يكون عرضة لإبتزاز صاحب العقار تحت ضغوط الظروف المذكورة أعلاه فيضطر مزعناً لزيادة الأجرة وفق رغبة وهوى المالك، وأردف: الآن وقد اكتظت المحاكم بدعاوى الإخلاء للأسباب القانونية المتعددة إلا أن السبب الرئيسي وربما الوحيد هو إنخفاض قيمة الأجرة الإتفاقية أمام مارد التضخم فأضحت لا تتناسب والسبب الذي من أجله أبرم الإتفاق وبالتالي تؤدي إلى فوات كسب المؤجر من مبلغ الأجرة بينما في المقابل ينتفع المستأجر من العقار بأجرة زهيدة لا تكفي لشراء الخبز اليومي للأسرة السودانية.
ولفت الى أن القانون السوداني منح المستأجر امتيازات كبرى من بينها الإجارة الحكمية وهي (سبع سنوات) إضافية على مدة العقد الأصلية وسميت حكمية لأنها بحكم القانون وقد قصد منها المشرع حماية المستأجر واستقراره في العقار مدة زمنية معقولة للاعتبارات المذكورة في الفقرة الأولى.
بجانب عدم جواز المطالبة بأجرة المثل لمدة (٣) سنوات أخرى بعد آخر زيادة تتم بين الطرفين خارج الزيادة المنصوص عليها في العقد، ورأى أن هذا الشرط تحديداً لا يتواءم تشريعياً مع التضخم الذي تشهده البلاد في كل ساعة.
ونوه الى أن الكثير من المستأجرين يتمترسون خلف هذه النصوص القانونية التي تنصب في صالحهم وتابع يتمسك المؤجر بعبارة (أمشي المحكمة) لعلمه المسبق بأن القانون يقف في صفه وأن المالك لا حول له ولا قوة ، مع العلم بأن الكثير منهم يواكبون التضخم ويدفعون ثمن الخبز والوقود ورسوم الدراسة لأبنائهم كلما زادت دون ضجر أحياناً بل وعن طيب نفس في أحيان كُثُر.
وأوضح المحامي جهاد أنه لم يقصد الهجوم على بعض المستأجرين واعتبر أن حديثه وخزة في ضمير المشرع السوداني لمواكبة التشريعات التي تحفظ للناس حقوقهم ، خاصة في ظل إحجام ملاك العقارات عن تأجير عقاراتهم والاستعاضة عن ذلك بالإيجار المفروش لعدم وجود تلك الثغرات التي ينفذ من خلالها من يريد.
وذكر، يتوجب علينا من خلال معاصرتنا لمختلف قضايا الإيجارات المتكدسة بالمحاكم والتي بالإضافة لارهاقها الخصوم فهي عبء إضافي للقضاة وعبء إداري للمحاكم إذ بينما تتطور التشريعات والمحاكم من حولنا لا زلنا نمارس البدائية في نظر هكذا قضايا قد تستمر سنوات وسنوات في الوقت الذي يمكن أن تحسم في جلستين على الأكثر.
وطالب، حتى يستقيم ميزان العدل بين طرفي عقود الإيجار أن يتم تعديل النصوص المتعلقة بالإجارة الحكمية وتقليلها لتصبح (٣) سنوات لأغراض السكن و (٥) سنوات للأغراض التجارية وأن يسمح للمؤجر بأن يطلب أجرة المثل وفق الظروف الاقتصادية للدولة وذكر الأمر في نهايته لا يعدو أن يكون سياسة عرض وطلب.
وقال المحامي ليس من الإنسانية أن ينتفع شخص ما بعقار كامل مقابل جنيهات معدودة لمدة شهر كامل قد لا تكفي لتزويد سيارته بالوقود إذا أراد التذود ، وأكد أن هذه العلاقة التعاقدية تحتاج لميزان ينظم هذه المعاملة ويحمي فيها المستأجر من ابتزاز المؤجر ويمنح المؤجر الأجرة المرضية التي تكفيه شر نصب وتعب الهرولة في سوح القضاء وردهات المحاكم.
الجريدة